今天给大家讲一下房屋贷款的利率是怎么计算出来的，因为很多人新证都有房贷，但是都不知道是怎么计算出来的，很多人都是直接用房贷计算器，包括我也是，所以今天我们一起看看房贷的计算方式。

为了计算方便，我们设定银行按揭年化利率6%，月息0.5%，贷款金额12万，贷款年限1年，一共要还多少利息呢？

有的朋友可能说就是12万*6%=7200元，那你就错了，这种算法是银行信用贷款的算法，6%就是费率了，不是利率了。

如果按照等额本金和等额本息来计算，哪种算法更划算呢？提前还款划算吗？

第一种：等额本金（本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。）

①第一个月还款金额是1万+12万×0.5%=10600元

②第二个月还款金额是1万+11万×0.5%=10550元

……

到最后一个月还款金额是1万+1万×0.5%=10050元，

第一个月欠银行本金12万，所有月息就按照未还款金额计算的，以此类推，到第12的月的时候未还款本金金额只有1万元了。

12个月的还款利息分别为600、550……50，这是一个等差数列，12个月的总利息是（600+550+……+50）/2=325×12=3900元

是不是比7200少了很多。

第二种：等额本息（本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减。）

我们设定未还款第一个月为a0、a2……最后一个月为a12，但是最后一个还完就不欠了，所以a12=0，我们每个月的还款额是本金+利息设定为A，现在我们先算一下每个月我们要还多少钱才能把12万还完呢？

本金a0=12万

a1=a0×（1+0.5%）-A

a2=a1×（1+0.5%）-A

……

a12=a11×（1+0.5%）-A=0

这个列式是代表第一个月还款后我们还欠银行多少本金，但是第一个月还款金额是12万，因为12万用了一个月产生了利息，所以本金加利息就是a0×（1+0.5%），a1就是还掉第一个月的本金和利息还欠银行的本金就是a0×（1+0.5%）-A，以此类推大家会发现这是一个方程式，只要求出A的值，就能知道每月还多少钱，经过大飞的推算，得出结果是10328元，这个就是贷款计算器所使用的公式，相对算起来比较复杂。这样看下来等额本息还法一共产生利息328×12=3936元

相比等额本金总的还款利息相对较多，差别不是很大，因为这二种还款法比较等额本金相对开始每个月的还款压力比较大，但是总的还款利息较少，等本本息，相对还款压力较小，总还款利息较多，但是如果考虑提前还款，二种方法差别不是很大，因为提前还贷，后面就不会产生利息，所以还是不吃亏的。