购买房子，一直被推崇为最安全、高回报的投资方式。随着国家对房子“房住不炒”的定位，近期一直利用各种办法“稳房价”，投资回报率的不确定性增加、投资周期明显要拉长。投资房产，就不得不认真考虑一下房子的持有成本了。
01
投资房产，需要考虑的因素
关于年限。之前房产投资的周期一般是2-3年，随着政策的打压，现在投资房产的周期至少要考虑5年，故以5年进行计算。
关于所损失的复利及利率。如果“房款”最初拿来理财，每年的利息可以作为下一年的本息进行“利滚利”，故以复利进行计；能全款购房的人基本都有自己靠谱的理财渠道，如今普遍的年利率可以达到9%左右；即使考虑最为安全的理财渠道，5%总是可以有的。我们分别以9%和5%进行计算。
关于房贷利率。自10月20日，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%），二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，只规定了下限，并且要求一城一策进行上涨，日后房贷的高利率将会成为常态。暂时，参考如今普遍二手房贷上浮25%的标准计算。
关于精装修和毛坯的出租回报。如今的期房交房一般是2年以后，因为以5年为限进行考虑的，所以真正在手里的时间接近3年。如果是精装修，假设交房之后出租，虽然有人给承担物业费了，但是现在租金回报率仅仅1%多一点，加之有人居住过的和精装未住最终销售价差，因为出租后与精装未住最终卖价的价差与出租所得的租金接近抵消；如果是毛坯，装修后出租两三年也划不来，所以此项不考虑在内。
关于货币贬值的问题。由于每年物价上涨，不管你的钱是否投资都存在贬值问题，所以也不考虑贬值的问题。
02
全款购买的计算方式
现在期房普遍是2年后交房，以临沂近期已开盘或即将开盘的楼盘价格进行核算，可以更直观的感受到。
一、以150平，1.7万/㎡，精装修，总房款255万为例
交房后的持有成本：
（1）维修基金=150平*110元=16500元，
（2）不动产权证税费=255万*（3%契税+5‰印花税）+80元工本费=89330元（按二套房计算），
（3）3年物业费=150平*1.5元/月*36个月=8100元，
（4）3年垃圾处理费=6元/月*36个月=216元；
高复利率计算损失的利息：
全款购买255万，以9%的年利率计算，5年的复利利息是137.35万；
5年的持有成本=交房后的持有成本+损失的利息+总房款255万=4037646万/150平=26917.64元/平
意思就是：以17000元/㎡购买的房子，5年之后26917.64元/㎡是盈亏平衡点，要想盈利，必须大于这个数值。
低复利率计算损失的利息：
以5%的年利率计算，5年的复利利息是70.45万，其他不变的情况下，盈亏平衡点是3368646元，划到22457.64元/㎡.
二、以130平，1.3万/㎡，精装修，总房款169万为例
以9%复利率计算，5年后的盈亏平衡点是2680960.48元，划到20622.78元/㎡；
以5%复利率计算，5年后的盈亏平衡点是2237601.84元，划到17212.32元/㎡.
03
分期购买的计算方式
一、以150平，1.7万/㎡，精装修，总房款255万为例
首付30%=77万，贷款178万，以贷款30年，等额本息的计算方式，5年内共需还款10815.47元*12个月*5年=648928.2元，剩余房贷1,656,659.94元。
高复利率计算损失的利息：
77万，以9%的年利率计算，5年的复利利息是414740.45元，交房后的持有成本114146元（上述以计算）；
5年的持有成本=770000+648928.2+1656659.94+414740.45+114146=3604474.59元/150平=24029.83元；
低复利率计算损失的利息：
以5%的年利率计算，所损失利息212736.8，共计3402470.94元/150平=22683.14元.
二、以130平，1.3万/㎡，精装修，总房款169万为例
首付51万，贷款118万，5年内共需还款437590.83元，剩余房贷1,098,235.24元，交房后的持有成本80686元（上述以计算）；
高复利率计算损失的利息：
以9%复利率计算，5年内所损失的利息是635576.27元，5年后的盈亏平衡点=510000+437590.83+1098235.24+635576.27+80686元=2762088.34元/130平=21246.83元/㎡；
低复利率计算损失的利息：
以5%复利率计算，5年内所损失的利息是326012.24元，5年后的盈亏平衡点=2452524.31元/130平=18865.57元/㎡.
04
总结
计算公式有点杂乱，总结一下：
150平方，1.7万元/㎡，总房款255万的房子，如果是全款购买，5年之后每平方的成本变成了26917.64元或22457.64元；如果分期购买，成本是24029.83元或22683.14元。
130平方，1.3万元/㎡，总房款169万的房子，如果全款购买，5年之后每平方的成本变成了20622.78元或17212.32元；如果分期购买，成本是21246.83元或18865.57元。
关于房子的持有成本，你会算了吗？
