业主大会作为小区重要的决策机构，具有重要的管理作用。然而在实际情况中，由于各种原因，业主大会中经常会出现一些不顺畅的情况，例如议事效率低下、决策难以达成和参会业主少等。

针对这种情况，制定规范的议事规则是非常必要的。

业主大会议事规则制定技巧

一、明确议事目的和议事程序

在召开业主大会之前，需要明确议题和议事程序。这个过程中需注意以下几点：

1.确定议题：业主大会应该有明确的议题，包括财务报告、维修费用预算、选举新的业委会等。预先通知业主会议议题，确保业主提前了解议题和相关资料内容，便于下一步提出问题和筹备参会事项。

2.确定议事程序：在业主大会上，流程应该非常清晰、简明，并严格按照程序进行。首先，宣布开会时间和议题，然后由主持人简要介绍会议目的和议程。接着，由物业公司或业委会成员就议题向与会业主进行说明。业主可以提出问题，讨论并作出决策。最后，由主持人宣布会议决议结果。

二、制定规范的议事规则

在业主大会上，确立规范、明确的议事规则非常重要。这些规则对确保会议秩序、提高议事效率和公正性都非常关键。具体可以从以下几个方面考虑：

1.会议主持：业主大会应该有一个主持人，他应该尽可能尊重每位参会业主的意见，保持中立、公正，并确保会议主题顺利进行。

2.发言者限时：在业主大会上，可以设置限时规则，规定每位发言者的发言时间。这样可以确保各项议程方便地展开。

3.决策原则：当涉及到投票或其他表决时，应该遵循规则和程序，确保每位业主的权利和利益受到充分尊重。

三、加强信息公开和沟通

确保业主大会会议顺利进行的同时，也需要加强信息公开和沟通。为此需要采取以下几个措施：

1.透明信息：物业公司应该及时、透明地公开所有收费明细，以便业主了解费用成本以及管理行为是否合理。

2.建立反馈机制：物业公司应该建立反馈机制，建立良好的沟通渠道，及时向业主反馈相关问题和事项。

3.加强媒体宣传：业委会和物业公司可以通过多种途径宣传业主大会的议事过程和结果，软件、微信公众号、场地等等，鼓励和促进业主参与。

四、制定紧急危机计划

在实际情况中，有可能会发生一些意外事件，例如意外人员伤亡和突发事件等。因此，需要制定紧急危机计划，在重大紧急情况下能够有效应对。其中包括：

1.紧急情况联系人：业委会或物业公司应该明确紧急事件联系人，并进行通知和调动紧急资源。

2.做好应急准备：业委会或物业公司应该提前准备做好应急物资准备工作，保障业主的安全。

3.紧急预案流程：在紧急情况下，应该制定详细的流程和方案，保障紧急情况处理的顺利进行。

通过规范的议事规则和程序，加强信息公开和沟通，制定紧急危机计划等措施，可以确保业主大会顺利进行。同时，能够有效提高决策的效率，使得管理工作更加科学合理。

业主大会表决事项

一、按照《中华人民共和国物业管理条例》的规定，业主大会是物业服务的决策机构，负责决定物业服务的相关事项。以下是业主大会必须决定的法定事项：

1. 物业服务管理规约：业主大会通过表决确定物业服务管理规约，并在物业小区范围内实施。

2. 物业服务收费标准：业主大会应当根据物业服务管理规约制定物业服务收费标准，并公开、透明地对业主进行告知。

3. 物业服务方式：业主大会可决定物业服务由自行管理或委托管理等多种形式中的一种进行。

4. 物业服务合同：业主大会应当审核并决定物业服务合同的签订和履行情况。

5. 物业设施维修基金：业主大会应当按照比例确定物业设施维修基金，用于维护小区内的公共设施。

6. 业主委员会：业主大会应当选出业主委员会，以便代表业主参与和监督物业服务的实施。

以上就是业主大会必须决定的法定事项。业主大会还可以根据需要决定其他相关事项。

二、业主大会一般只能决定涉及业主共同管理和维护的事项，以及影响业主共同利益的事项。具体来说，业主大会可以决定以下非法定事项：

1. 维修、装修、改建等与物业共用部分有关的事项；

2. 物业服务质量和物业服务收费标准等有关的事项；

3. 小区安全、环保、卫生等有关的事项；

4. 公共设施的配置、使用、管理等有关的事项；

5. 社区活动、文化娱乐等有关的事项。

但是，业主大会并不具备法律规定范围外的决策权。例如，业主大会不能决定与法律法规相关的事项，如调整业主权益的法律条款、制定相关行政法规等等。