商品房限价是我国房地产调控政策中的一种特殊制度设计，旨在保护我国广大中低收入人群的住宅权。新售限价商品房的销售人员以“工抵房费用”“茶水费”“打点领导费用”等名义主动向前来买房的消费者提出在购房合同外多付款项，一方面可以规避国家和公司的限价规定，一方面满足消费者能够实际买到房产的目的，而消费者明知多付款项不计入销售合同，没有收费依据，出于确保自己能够买到中意房子的目的，依然主动或被动支付该多余款项，每套房多付款数额少则上万元，多则十几万甚至几十万元。房地产公司销售人员公然侵犯国家房地产管理的政策和制度规范，非法收受的合同外价款金额数额巨大，在行业内形成恶性利益链，其行为严重影响社会管理，有必要予以严厉打击。
在司法界，对于限价商品房合同外加价销售并对加价款予以侵吞或私分的行为性质尚存在较多的争议，其中主要争议有：加价的行为是否具备社会危害性；销售人员虚构事实的行为是否涉嫌诈骗；合同外加价款的性质如何归属；非法侵吞或私分的合同外加价款金额较大的情况下本质上是否属于非国家工作人员受贿犯罪等等。
针对以上争议焦点，结合对涉及到的国家法律法规和政策进行研读，重点选取了被告人金某某等四人职务侵占案、被告人方某等二人非国家工作人员受贿案、被告人冉某等三人诈骗案三个有代表性的案例进行分析，通过对争议焦点的明确，重点围绕焦点问题分析、论证了以下四点：一、加价私分行为具备社会危害性；二、限价商品房销售人员在推荐房产过程中提出的“工抵房费用”“打点领导费用”“房源紧俏，不加价就不可能买到”等欺诈行为一般不构成刑法上的诈骗犯罪；三、加价私分行为不符合职务侵占犯罪的构成要件；四、限价商品房销售人员以索贿的形式收受加价款予以侵吞或私分的行为本质上是非国家工作人员受贿犯罪。另外，结合实务中遇到的疑难点，对诈骗第三人型职务侵占罪与诈骗罪的区分以及经济往来中非国家工作人员受贿罪与职务侵占罪的区分提出了思考。
案件摘要：
被告人金某某、孟某某、张某2、李某2经事先共谋，利用四人各自担任上海某房产地公司负责营销的销售总监、销售主管、销售经理的职务便利，在负责该公司所开发的某花园房产项目过程中，捂盘惜售、弄虚作假，由被告人金某某、孟某某私下操控房源并定价，由被告人张某2、李某2在接待看房客户时分别与客户洽谈在房屋合同价以外加价事宜并且负责收款。其中，2016年5月至同年8月间，四人用上述方法共侵吞王某1等16名客户为买房所支付的合同外款项共计达人民币349.8万元，由四人分赃。其中被告人金某某、孟某某均需对全案金额349.8万元负刑事责任；被告人张某2涉嫌犯罪金额265.8万元；被告人李某2涉嫌犯罪金额84万元。
该案由公诉机关以金某某等四名被告人涉嫌职务侵占罪共同犯罪诉至法院后，人民法院审理认为，以金某某为首的四名被告人，均具有非法占有的目的，均利用了各自职务上的便利，在楼盘销售过程中侵吞客户支付的款项，被告人金某某身为销售总监，伙同销售主管孟某某指使身为销售经理的张某2、李某2具体与客户分别洽谈并收取加价房款，且事后分赃与各人参与的具体比例基本一致，各名被告人属于互有分工、密切配合，其中被告人金某某、孟某某、张某2数额巨大，被告人李某2数额较大，四人行为均已触犯刑律，构成职务侵占犯罪。同时，法院认定涉案金额349.8万元属于某盛公司财物，依法发还该公司所有。
2017年，某置业有限公司渠道经理的被告人方某与时任某置业有限公司置业顾问的被告人王某某事先共同商议利用不公开销售的房源加价销售牟利。2017年3月，被告人方某、王某某商议在政府备案价格外加价12万元销售公司所开发的中梁吴越首府楼盘9幢901号房源。作为置业顾问，王某某利用销售的职务便利，以房源为领导所控、需要加价购房为由，在销售过程中向有购房意向的陈某1、潘某夫妇索取现金12万元。事后，被告人王某某与被告人方某进行分赃。
被告人王某某得款2万元，余款10万元在被告人方某处。同月，在销售该楼盘9幢1301号房源时，被告人王某某在与被告人方某商议下以同样的方式和理由向急需购房的吴某、王某3夫妇索取现金16万元。其中，事前二人原本商定就中梁吴越首府楼盘9幢1301号房源在合同外加价12万元，但是在销售过程中，被告人王某某未与被告人方某商议，在原本计划要价12万元加价款的情况下再私自加价4万，直接向吴某、王某3夫妇索取现金16万元。在第二次分赃中，被告人王某某得款6万元，被告人方某得款10万元。
该案由公诉机关以被告人方某、王某某涉嫌非国家工作人员受贿罪共同犯罪诉至法院后，嘉兴市秀州区人民法院审理认为，两名被告人利用其作为公司销售人员的职务便利，以促成客户成功买到房子的名义，索取他人财物，为他人谋取利益。该案中，在两人的共同犯罪故意之外，被告人王某某还另私自向客户要求加价的4万元，因超出了与方某先前共谋的犯意范围，依法区别认定方某对王某某的这一过限行为不负刑事责任，该多加的4万元仅属于王某某一人的犯罪金额。其中，被告人方某参与受贿24万元，被告人王某某参与受贿28万元，均属数额较大，两被告人在共同犯罪中地位、作用基本相当，两人行为构成非国家工作人员受贿的共同犯罪。
案件分析：
归纳分析上述被告人职务侵占、非国家工作人员受贿或是诈骗犯罪的三个样本案例可以看出，对于房产地公司销售人员违法在限价商品房购房合同外加价销售房产的行为，既包括行为是否涉及犯罪的分歧，又包括应当用何种罪名予以追诉的分歧，其中最核心的问题即是加价部分的定性和权属对本类案件有决定性的影响。
案件判刑；
案例1：
法院认定涉案金额349.8万元属于某盛公司财物，依法发还该公司所有
案例2：
该案由公诉机关以被告人方某、王某某涉嫌非国家工作人员受贿罪共同犯罪诉至法院后，嘉兴市秀州区人民法院审理认为，两名被告人利用其作为公司销售人员的职务便利，以促成客户成功买到房子的名义，索取他人财物，为他人谋取利益。该案中，在两人的共同犯罪故意之外，被告人王某某还另私自向客户要求加价的4万元，因超出了与方某先前共谋的犯意范围，依法区别认定方某对王某某的这一过限行为不负刑事责任，该多加的4万元仅属于王某某一人的犯罪金额。其中，被告人方某参与受贿24万元，被告人王某某参与受贿28万元，均属数额较大，两被告人在共同犯罪中地位、作用基本相当，两人行为构成非国家工作人员受贿的共同犯罪。
